内地专家:卖地融资让政府低估鬼城的潜在风险

近年来,鬼城已成为媒体在批评房地产泡沫时经常引用的现象。

所谓的鬼城,一般来说,是在该地区建造大量的住宅项目,但最终的结果往往适得其反:大量的住宅空住宅没有如期吸引人。

去年,国家发改委对12个省的新城进行了调查,发现平均每个地级市需要建设1.5个新城和新区,许多新区往往有几十甚至几百平方公里的大规模规划。

为什么地方政府有建设新城市的动机?一个显而易见的事实是,城市化使大量的人流向城市,而城市原有的城区无法容纳这么多的人,因此有必要在城市周围建设新城镇。

根据国家统计局的数据,2012年中国流动人口数量达到2.36亿,其中绝大多数集中在城市周围,因此建设新城势在必行。

以上海松江区为例。截至2013年底,松江常住人口超过200万,户籍人口不到60万。

在这种情况下,新的城市地区的建立也将随之而来。

为什么许多新城市变成了鬼城?一个非常重要的原因在于地方政府在基础设施建设方面的进步。

如果我们回到10年前,现在看起来许多非常繁荣的新城市在某种意义上是鬼城。

以上海浦东为例。2000年第五次人口普查显示,全区常住人口为3187445人,但到2010年第六次人口普查时,常住人口已达到5044430人,十年间增加了1856985人,即58.26%。

十年前,上海浦东的许多地方还在摇晃空空,但现在这些地方已经挤满了交通。

但是这是否意味着这些新的未来将会变成市区?不一定。

从近年来中国人口流动的趋势来看,人口流动的主要方向是从中西部地区向东,从农村地区向大城市流动:中西部地区大多数省份的常住人口少于登记人口,包括东部地区在内的大多数县城的常住人口少于登记人口。

此外,在可预见的未来,这种人口转移趋势不会改变。如果新城市建在一个没有人居住的地方,那么新城市仍然会成为一个鬼城。

以浙江省为例。该省58个县(市)中,2010年有31个县的常住人口高于2000年。在常住人口最少的20个县市中,只有武义、三门、云和、岱山县的常住人口有所增加,其他县(市)有不同程度的下降,许多县的常住人口以20%的速度下降。

更有趣的是计算常住人口与登记人口的比率。

全省58个县(市)中,只有17个县(市)的常住人口高于户籍人口,许多县的常住人口仅占户籍人口的70%。

浙江虽然是中国经济最发达的省份之一,县域经济也被视为国内领先,但仍然无法抵御这些县域人口减少的趋势。

但是有趣的是,尽管这些地区的人口正在减少,这些县建设新城市的决心仍然没有改变。

或者以浙江的一个中心县为例。

根据浙江省人民政府2012年关于县域总体规划的批复,该县中心城区规划面积为228.06平方公里,2020年人口规模规划为23万县域常住人口、15万城镇常住人口和10万中心城镇常住人口。

但过去十年,该县的常住人口都是在减少,如果一直持续过去十年间的人口变动趋势,2020年的常住人口无论如何也达不到23万,甚至可能只有16万。然而,在过去十年里,这个县的常住人口一直在减少。如果过去十年的人口变化趋势继续下去,2020年的常住人口无论如何都不会达到23万,甚至只有16万。

这意味着投资于23万人口的基础设施将在很大程度上被浪费掉。当然,这个县城建的新城也可能是一个鬼城。

难道地方政府没有看到人口流动的趋势吗?显然不是,各地的地方政府都有统计部门,这些部门清楚地知道人口流动情况。

为什么各级地方政府仍然愿意建设新城市,尽管他们清楚地知道人口正在减少?一个非常重要的原因可能是过去房地产市场的繁荣,这使他们认为建设新城市的成本可以得到充分补偿,而建设新城市可以增加国内生产总值。为什么不呢?归根结底,是卖地融资让地方政府低估了鬼城的潜在风险。

在过去十年左右的时间里,几乎所有以土地作为新城镇开发抵押品的城市都取得了成功:自20世纪80年代末以来,深圳、厦门和其他经济特区被迫效仿中国香港,转让城市土地使用权,为基础设施建设融资。从那时起,他们创造了一种独特的方式,在土地信贷的基础上为城市化积累原始资本。这是土地金融的起源。

随着1998年住房制度改革和2003年土地拍卖等一系列制度创新,土地融资不断完善。

土地融资的快速扩张帮助地方政府以前所未有的速度积累原始资本:城市基础设施不仅逐渐还清了债务,还建设了新城镇等先进的基础设施。

然而,世界上没有什么东西只是起伏不定,房地产也不例外。

虽然城市房地产在过去的十年里已经如火如荼,但是一旦城市土地的供应量超过实际需求,价格就会下降,大规模的新城建设也会下降。

可以预测,每天喜爱彩票的县所建的新城镇可能难逃鬼城的命运。如果它只是一个鬼城,而且,所有这些新城都是通过银行信贷建设的,最终债务将由当地居民承担,这甚至可能导致金融风险。

这是鬼城的真正风险。

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