压倒中国房价的最后一根稻草是什么

在昨天关于急需成年礼的粉刺丛生的中国房地产的文章中,我提到了金德伯格著名的作品《疯狂、恐慌和崩溃——金融危机的历史》。

在我读过的所有关于金融危机的书中,金德伯格的书是我想到的关于这个话题的两本最经典的书之一,另一本是1929年加尔布雷斯的崩溃。

加尔布雷斯1929年的《撞车》写于1955年,目前仍在重印。

加尔布雷斯自己说,“这本书的每一次重印都说明了另一场泡沫引发的灾难的到来。

“我为什么钦佩金德伯格的《疯狂的书》?正是这本书从历史和国际的角度,用一种恰当的语言分析了人类历史上几乎所有重要的金融投机事件,并对其背后的逻辑进行了全面的分析。

此外,在这本书里,他一方面强调所有金融危机都有相似的特征,那就是“首先,资产价格上涨”;另一方面,金德伯格在整本书中继续强调一点:“投机热和恐慌是由信贷供应的顺周期变化引起的。

当经济状况良好时,信贷供应迅速增加。当信贷形势困难时,信贷供应就会显著减少。

他还从国际角度讨论了资产价格和汇率变化之间的关系。

这对探讨中国当前的房地产价格具有重要意义。

因为信贷和汇率都是影响中国房价的最关键因素。

在金德尔伯格看来,上世纪70年代以来,很多经历过信贷泡沫的国家,都受到资本流入的困扰。金德伯格认为,自20世纪70年代以来,许多经历过信贷泡沫的国家一直受到资本流入的困扰。

大量流动性需要出口。热钱的流入导致本币升值,进而导致资产价格上涨。

受乐观情绪的影响,大量资金不断进入房地产等市场,“火车启动前上车”已成为许多人的共同选择,导致资产价格叠加飙升。

然而,一旦信贷泡沫破裂,房价将暴跌,本币将贬值,资本将外流。

在过去的半个世纪里,这样的阴谋已经在日本、东南亚、墨西哥和其他国家上演。

信贷泡沫导致资产价格泡沫,每一轮房地产泡沫都有过度信贷的阴影。

这是金德伯格在研究了几乎所有金融危机后得出的核心结论。

更重要的是,金德伯格发现了各国资产泡沫背后的联系:日本房地产泡沫破裂后,国际资本流入东南亚、墨西哥、巴西等国家,导致亚洲金融危机和墨西哥危机;然而,1997年亚洲金融危机后,避险资金再次流入美国,导致美国股市泡沫。

因此,他认为,“低成本、大规模跨境资本流动和持续的外部冲击(汇率制度改革和放松管制)是当前世界经济的显著特征。

资本泡沫推动资本流入,进而加速泡沫的形成。这是资本和资产泡沫之间的真正联系。

“对中国房地产而言,金德伯格的观点的价值在于,一方面,它为我们提供了一个思考中国房地产价格的国际和金融周期的视角。

在过去的18年里,中国的房地产市场飙升,这是三个主要周期综合作用的结果——中国经济证券化周期、国际资本加速流入周期和中国经济快速增长周期,而不仅仅是地方政府和开发商的合谋。

在这个过程中,经济证券化导致了中国货币供应量的超常增长,国际资本的流入导致了人民币的升值,而中国经济的快速增长周期使得资产价格泡沫似乎得到了有力的支撑。

这可以说是过去18年来中国房价飙升的根本原因,而快速的城市化在一个饥饿的时期造就了真正的住房需求。

另一方面,金德伯格还告诉我们,当信贷周期结束时,资本流出,本币贬值,资产价格暴跌成为不可避免的结果。

仔细想想这里的逻辑。目前,中国房地产正面临信贷开始被动收紧的局面。资本外流导致人民币贬值,房价面临巨大下行压力。

如果我们不能从历史中吸取教训,我们很可能会招致系统性风险。

作者对2017年的房地产持谨慎态度,并提醒大家不要利用过去18年房价上涨的经验来预测未来。

这是因为我们看到了资本外流和人民币贬值的逆转因素,以及价格达到一定水平后实际需求的萎缩。

基于这一理论,我一直强调,2017年房地产面临的最大压力并不来自政策监管。我过去一再强调,这项规定是“为了拯救房地产”。中央经济工作会议强调要防止“房地产大起大落”,主要是担心“大起大落”。2017年保持房地产市场稳定是确保中国经济稳定的关键。

我过去一再声明,“是保护房价还是汇率”是一个假问题。正是由于房价的泡沫趋势,资本作为对冲流出。

在这方面,压倒中国房地产的最后一根稻草绝对不是监管政策,而是人民币贬值和资本外流。

对于2017年高度不确定的中国经济来说,确保房地产的稳定非常重要。我们不希望房地产泡沫在2017年破裂,但这意味着管理层在选择汇率政策和货币政策时需要极高的智慧。

也许功夫真的超越了诗歌。

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